Gut zu wissen, bevor du verkaufst.

Wie lange dauert ein Hausverkauf insgesamt?

Plane für den ganzen Weg, vom ersten Bewertungstermin bis zum Zahlungseingang, drei bis sechs Monate ein. Im Durchschnitt unterschreiben unsere Verkäufer nach 47 Tagen beim Notar, gerechnet über mehr als 340 vermarktete Immobilien (Stand: Oktober 2026). Das Geld kommt nicht am selben Tag. Erst erledigen Grundbuchamt, Gemeinde und Banken ihren Teil, und das dauert meist vier bis acht Wochen.

Die Phasen überlappen sich. Fotos entstehen oft, während die letzten Unterlagen noch unterwegs sind. Die Bank des Käufers prüft parallel zum Vertragsentwurf. Die Tabelle zeigt typische Spannen aus unserer Praxis.

Erfahrungswerte von Immotify, Stand: Oktober 2026. Sie sind keine Zusage für dein Haus.

Den größten Ausschlag gibt nach unserer Erfahrung die Vermarktung. Ob bis zur Zusage drei oder acht Wochen vergehen, hängt vor allem am Preis. Plane deshalb rückwärts: Steht dein Umzug fest oder läuft die Anschlussfinanzierung aus, zählt der Tag der Zahlung. Zwischen Notartermin und diesem Tag brauchst du Luft für die Wochen, in denen der Notar die Zahlung vorbereitet.

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

Ein Hausverkauf läuft in acht Schritten ab, von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Die meisten davon übernimmt dein Makler, wenn du einen beauftragst. Selbst gefragt bist du vor allem bei der Wahl des Käufers und beim Notartermin.

1. Bewertung. Am Anfang steht der Preis. Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt dir in zwei Minuten einen ersten Richtwert. Den echten Wert ermitteln wir bei einem Termin vor Ort. Der Angebotspreis entscheidet mit, wie schnell Anfragen kommen.
2. Unterlagen. Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Baupläne und Energieausweis. Was du hast, suchst du heraus. Den Rest kann dein Makler mit deiner Vollmacht bestellen. Welche Stelle in Ettlingen und Karlsruhe zuständig ist, steht im nächsten Abschnitt.
3. Vermarktung. Fotos, Video, Exposé und Inserat. Liegt beim Inserat ein Energieausweis vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige (§ 87 GEG). Bei Immotify gleichen wir dein Haus vorher mit unserer Suchkartei ab, in der 1.300+ vorgemerkte Käufer stehen. Oft steht der Käufer so fest, bevor das Inserat online geht.
4. Besichtigungen. Einzeltermine oder Sammeltermine, je nach Nachfrage. Spätestens hier muss der Käufer den Energieausweis sehen können (§ 80 Abs. 4 GEG). Bei einer Doppelhaushälfte in Ettlingen hatten wir 53 Anfragen und 17 Besichtigungen.
5. Käuferprüfung. Bevor ein Notartermin steht, sollte der Käufer seine Finanzierung gesichert haben. Darauf weist auch die Bundesnotarkammer hin. Lass dir die Zusage der Bank zeigen. Das schützt dich vor einem Rückzieher nach Wochen.
6. Notartermin. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar schreibt den Entwurf, beide Seiten lesen ihn vorab. Beim Termin wird der Vertrag vorgelesen und unterschrieben. Den Notar sucht meist der Käufer aus, weil er nach dem Gesetz die Kosten der Beurkundung trägt (§ 448 Abs. 2 BGB).
7. Zahlung. Nach dem Termin sichert der Notar den Käufer im Grundbuch ab und holt die nötigen Erklärungen ein. Erst dann fordert er zur Zahlung auf. Wie das im Einzelnen abläuft, steht weiter unten.
8. Übergabe. Schlüssel und Zählerstände, festgehalten im Übergabeprotokoll. Meist geschieht das an dem Tag, an dem der Kaufpreis eingeht. Mit dem Protokoll meldest du die Versorger um. Danach schreibt das Grundbuchamt das Eigentum um.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Für den Hausverkauf brauchst du einen aktuellen Grundbuchauszug, die Liegenschaftskarte, Baupläne mit Baugenehmigung und einen gültigen Energieausweis. Je nach Haus kommen Auskünfte zu Baulasten und Altlasten dazu, bei einer Wohnung die Teilungserklärung. Die Bundesnotarkammer rät Käufern, genau diese Punkte vor dem Kauf zu prüfen. Wer sie früh bereithält, muss später nicht warten.

Das Grundbuch für Ettlingen und Karlsruhe führt das Amtsgericht Maulbronn. Den Auszug bekommst du auch in der Stadt, bei der Grundbucheinsichtsstelle.

Zeiten außer beim Grundbuch: Erfahrungswerte, keine amtlichen Angaben. Stand: Oktober 2026. Die Liegenschaftskarte gibt es für ganz Baden-Württemberg auch online beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung.

Den Energieausweis musst du beim Verkauf vorlegen (§ 80 Abs. 3 und 4 GEG). Bei Immotify ist der Energie-Check samt Energieausweis bei jedem Verkauf inklusive. Was sonst fehlt, holen wir für dich ein, ohne Zusatzkosten.

Was passiert beim Notar, und wann kommt das Geld?

Beim Notartermin unterschreibst du den Kaufvertrag. Bezahlt wird erst, wenn der Notar dem Käufer die Fälligkeit mitteilt, nach unserer Erfahrung vier bis acht Wochen später. Diese Schritte liegen dazwischen:

1. Entwurf. Der Notar schickt beiden Seiten den Vertragsentwurf so rechtzeitig, dass Fragen vorher geklärt werden können. Ist eine Seite Unternehmer, etwa ein Bauträger, und die andere Verbraucher, soll der Verbraucher den Text in der Regel zwei Wochen vor dem Termin haben (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
2. Beurkundung. Der Vertrag wird vollständig vorgelesen und unterschrieben. Darin erklärt ihr auch die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumswechsel (§ 925 BGB).
3. Vormerkung. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung. Sie reserviert das Haus für den Käufer (§ 883 BGB).
4. Vorkaufsrecht. Der Notar holt bei der Gemeinde den Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht ein. Sie kann es nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB), meist kommt die Antwort früher. Ohne diesen Nachweis trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein (§ 28 Abs. 1 BauGB). Bei einer Eigentumswohnung hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Dafür kann die Teilungserklärung die Zustimmung eines Dritten verlangen, etwa des Verwalters (§ 12 WEG).
5. Grundschulden. Steht noch eine Grundschuld deiner Bank im Grundbuch, braucht der Notar ihre Löschungsunterlagen.
6. Fälligkeit. Liegen Vormerkung, Verzicht der Gemeinde und Löschungsunterlagen vor, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Die Zahlungsfrist steht im Vertrag. Finanziert der Käufer, zahlt seine Bank den finanzierten Teil direkt an dich. Sie zahlt aber in aller Regel erst, wenn ihre Grundschuld eingetragen ist.
7. Umschreibung. Das Finanzamt schickt dem Käufer den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Sie ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Ist sie bezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG). Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, beantragt der Notar die Umschreibung.

So beschreibt die Bundesnotarkammer den Regelfall für die Schritte 3 bis 7.

Was macht den Verkauf schneller oder langsamer?

Schnell geht ein Verkauf, wenn Preis und Unterlagen stimmen. Bremsen kann vieles, etwa eine Erbengemeinschaft oder ein Käufer, dessen Finanzierung noch offen ist.

Der Preis.

Ein Angebotspreis über dem Markt bringt wenige Anfragen. Wer nach Wochen senkt, hat Zeit verloren und ein Inserat, das viele schon kennen. Deshalb steht bei uns am Anfang der Termin vor Ort, nicht der Wunschpreis.

Die Unterlagen.

Fehlt die Bauakte oder die Baulastenauskunft, wartet der Käufer. Seine Bank wartet mit, denn für die Finanzierung braucht sie unter anderem den Auszug aus dem Liegenschaftskataster. Bestell die Unterlagen deshalb vor dem ersten Inserat.

Die Erbengemeinschaft.

Gehört das Haus mehreren Erben, können sie nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB). Für das Grundbuch braucht es außerdem einen Nachweis der Erbfolge, in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Klär beides, bevor die Vermarktung startet.

Das vermietete Haus.

Ein bestehender Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB). Selbst einziehen kann der Käufer also nicht sofort, gefragt sind vor allem Anleger. Besichtigungen stimmst du mit den Mietern ab. Dass es trotzdem schnell gehen kann, zeigt das Zinshaus im nächsten Abschnitt.

Die Finanzierung des Käufers.

Hat der Käufer vor dem Notartermin keine feste Zusage seiner Bank, kann sich alles um Wochen verschieben. Zahlt er ohne Kredit, fällt diese Wartezeit weg.

Wie schnell verkaufen sich Häuser in Karlsruhe und Ettlingen?

Über alle Immotify-Verkäufe sind es Ø 47 Tage bis zum Notar. In Ettlingen geht es in guten Lagen oft schneller: Für die Kernstadt, Ettlingenweier und Bruchhausen haben wir laufend Interessenten in der Suchkartei. Auf der Höhe, in Schöllbronn oder Spessart, ist der Käuferkreis kleiner. Vier Fälle aus unseren verkauften Immobilien:

• Eine Doppelhaushälfte in Ettlingen war nach anderthalb Monaten verkauft, 6 % über dem erwarteten Preis.
• Ein Neubau-Einfamilienhaus in Ettlingen war nach drei Wochen Vermarktung reserviert. Bis zum Notartermin vergingen zwei Monate.
• Ein modernes Reihenhaus in Karlsruhe war nach zwei Monaten verkauft, nach 33 Besichtigungsterminen und mehr als fünf Kaufangeboten.
• Ein voll vermietetes Zinshaus mit acht Einheiten in Karlsruhe haben wir diskret verkauft, 31 Tage bis zum Notar. Die vier Interessenten kamen aus unserem Investoren-Netzwerk.

Wer eine Wohnung in Karlsruhe verkauft, geht dieselben Schritte. Die Unterschiede stehen oben beim Notar. Mehr zu Preisen und Lagen findest du auf unseren Seiten Immobilienmakler in Ettlingen und Immobilienmakler in Karlsruhe.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Eigene Zahlen: Immotify, über mehr als 340 vermarktete Immobilien.

1. Bundesnotarkammer, notar.de: Kaufpreisfälligkeit, Eigentumsübergang, Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“
2. gesetze-im-internet.de: § 17 BeurkG, §§ 24 und 28 BauGB, §§ 311b, 448, 566, 883, 925 und 2040 BGB, §§ 15 und 22 GrEStG, §§ 80, 87 und 88 GEG, § 12 WEG, § 35 GBO
3. Bürgerservice der Stadt Ettlingen und der Stadt Karlsruhe: Grundbuch, Liegenschaftskataster, Bauakten, Baulasten, Altlasten